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地產股連續大漲,但樓市“大反轉”還遠未出現

       最近樓市的好消息不少,但一些人所鼓吹的“大反轉”還遠未出現。

  在這個乍暖還寒的春天,樓市同樣冷熱交織:一邊是房地產股連續掀漲停潮;另一邊是今年一季度百強房企業績同比接近“腰斬”,更有不少房企2021年年報“難產”導致停牌。

  一邊是“穩樓市”的城市越來越多,力度越來越大;另一邊,重點城市市場交易量價等數據并未出現明顯反彈。

  中國樓市會走向何方?

  地產股連掀漲停潮

  近期,房地產股走勢強勁。房地產開發、房地產服務等板塊持續處于近期熱門當中,最近三天的漲幅分別高達9.06%和8.77%。

  中國武夷(4.2800.3910.03%)中交地產(15.5501.419.97%)南國置業(3.5300.329.97%)等個股連續多日拉漲停。過去10個交易日內,中交地產的股價已經翻了一番,從3月21日的收盤價每股7.7元升至4月1日的每股15.55元。龍頭房企萬科A(20.6601.517.89%)的股價,從3月15日每股14.8元上漲到20.66元,漲幅接近40%。1日,萬科A股價一度大漲超9%。此前被曝出資金問題的陽光城(3.900-0.35-8.24%)近期股價也翻了近一番。

  易居研究院智庫研究總監嚴躍進認為,近期地產股漲跌波動較大,說明市場預期不穩,各種投資情緒混雜,不能簡單理解為地產股走上了上行和全面復蘇之路。

  目前,資本市場波動以及房地產行情調整都會對地產股會產生影響。一方面資本市場存在很大的不確定性,另一方面,房地產行情處于筑底階段但反彈弱于預期,所以對此不能過于樂觀。

  2022年首輪集中供地,穩住了?

  土地市場可以被視為樓市的先行指標。當前,2022年重點城市首輪集中供地正陸續拉開帷幕。值得注意的是,多個重點城市調整了今年首輪集中供地的規則,例如:東莞首批集中供地提出取消新房銷售限價、取消無償配建等,增強房企拿地信心。

  目前已完成集中供地的多數城市首輪土拍熱度回升,流拍率下降,土地市場出現一定企穩跡象。

  以合肥為例,據克而瑞研究中心統計,今年首輪土拍,合肥合計成交24宗含宅用地(其中2宗為純租賃用房),總成交金額達189.62億元。此次合肥土拍吸引40余家房企參拍,15宗地塊進入競品質環節,成交整體溢價率達到11.2%,是2022年目前已經進行集中供地的城市中平均溢價率最高的一個。此外,3月30日完成首輪集中土拍的重慶則是13宗地全部成交,無一流拍。

  不過,也有個別城市如福州,首輪土拍流拍率依然超過三成。

  一季度逾60城“穩樓市”

  今年以來,樓市政策暖風頻吹,出手“穩樓市”的城市增加,并且逐漸從三四線延伸至二線甚至一線城市。

  據中原地產研究中心統計,今年以來超60城出臺樓市新政,從降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大引才力度,發放購房補貼等方面放松房地產調控政策。其中,包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市。

  近日,據媒體報道,福州放松樓市限購政策,非五城區戶籍家庭無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。此前,哈爾濱取消3年“限售”,鄭州取消“認房又認貸”,調控松綁政策更多向二線城市蔓延。

  此外,有媒體報道,深圳有關部門近日發聲稱,會視調控要求和市場形勢適時對二手房參考價格作出相應調整。業內人士認為,這意味著深圳的二手房參考價可能會出現一定幅度的上調,這可能帶來深圳樓市的預期轉向。

  對于近期樓市政策的調整,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,限售、限購、限貸等,本來就是行政色彩極強的措施,相機抉擇。當樓市熱了,限制性措施就要啟動,或強化;反之,限制性措施就要弱化或退出。當下,多地樓市下滑明顯,已經影響到了全鏈條的正常循環,在保持房住不炒的前提下,部分城市退出限制性措施是必然的。

  不過,他提醒,調控松綁的城市,都是銷售大幅度下滑、庫存壓力很大的城市。熱點城市房地產調控目前還是保持連續和穩定的。

  樓市并未出現“大反轉”

  盡管政策密集出臺,但從效果來看,購房者置業信心尚未恢復,市場活躍度仍顯不足,與“大反轉”還有很遠的距離。

  中指研究院1日發布的數據顯示,2022年1-3月,百城新建住宅價格累計上漲0.06%,漲幅較去年同期收窄0.71個百分點,累計漲幅處近七年同期最低點。

  一季度,重點100城新建商品住宅成交規模居歷史同期較低位,同比下降40.5%,與2019-2021年同期均值相比下降19.0%,較2019年同期下降17.0%,市場情緒整體偏低。其中,一二三線城市商品住宅成交規模下跌幅度均超三成。

  房企業績也出現大幅下滑。中指院數據顯示,2022年1-3月,百強房企銷售額均值為162.6億元,同比下降47.2%;其中銷售額超千億房企僅2家,較去年同期減少3家;超百億房企46家,較去年同期減少30家。

  李宇嘉認為,其實,目前除了少數熱點城市外,其他城市的房地產限制性措施比較少,或集中在中心區,限制性措施退出效果有限。當下仍有不少制約樓市的關鍵因素,比如疫情對經濟、收入、消費等方面的影響等,而這些因素并非短期政策調整就能迅速改變的。

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